Vous venez d’hériter d’un appartement que vous souhaitez mettre en location, mais vous découvrez qu’il est classé G sur le diagnostic de performance énergétique ? Depuis le 1er janvier 2025, les logements notés G sont officiellement interdits de mise en location, plongeant des milliers de propriétaires dans l’incertitude.
Cette réglementation, bien qu’écologique dans ses intentions, crée une situation particulièrement complexe pour les propriétaires de logements en copropriété où les décisions de rénovation ne dépendent pas uniquement de vous. Heureusement, de nouvelles dispositions législatives émergent pour assouplir ces contraintes et offrir des solutions concrètes aux propriétaires confrontés à des obstacles techniques, juridiques ou financiers dans leurs projets de rénovation.
Comment l’interdiction de location des logements G est assouplie en 2025
L’interdiction de louer les logements classés G sur le DPE s’applique théoriquement sans exception depuis le début de l’année. Pourtant, face aux difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires, le Sénat a récemment adopté des mesures d’assouplissement qui pourraient changer la donne.
Les nouvelles dérogations pour les copropriétés
La commission des Affaires économiques du Sénat a adopté le 26 mars 2025 une proposition de loi qui vise à « clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété ». Cette initiative, portée par la sénatrice Amel Gacquerre et soutenue par la ministre du Logement Valérie Létard, offre des solutions concrètes pour les propriétaires confrontés à l’impasse de la copropriété.
Si vous possédez un logement classé G en copropriété, vous pourrez désormais être exempté de l’interdiction de location lorsque vous avez réalisé « tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles » pour améliorer la note du DPE. Concrètement, conservez tous les documents attestant de vos démarches : procès-verbaux d’assemblées générales, devis de travaux, correspondances avec le syndic. Ces preuves vous permettront de démontrer votre bonne foi et d’obtenir une dérogation si nécessaire.
Astuce en +: Demandez à votre syndic une attestation écrite précisant les raisons du refus des travaux dans les parties communes. Ce document officiel constituera une preuve incontestable pour bénéficier de la dérogation lors d’un éventuel contrôle.
L’extension des dérogations aux maisons individuelles
La commission a élargi le champ d’application de ces dérogations aux maisons individuelles, qui représentent 23% des passoires énergétiques du parc locatif privé (contre 17% pour les biens en copropriété). Cette extension représente une opportunité majeure pour les propriétaires de maisons classées G.
Si vous possédez une maison individuelle classée G et que vous souhaitez la mettre en location, vous pouvez désormais invoquer certaines dérogations, notamment lorsque le coût de la rénovation est « manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien ». Pour évaluer cette disproportion, faites réaliser plusieurs devis détaillés de rénovation énergétique et comparez-les avec une estimation officielle de la valeur de votre bien. Consultez un notaire ou un agent immobilier pour obtenir cette estimation et conservez tous ces documents pour justifier votre situation auprès des autorités.
Les obstacles légitimes à la rénovation reconnus par la loi
La nouvelle législation reconnaît plusieurs situations où les propriétaires sont objectivement empêchés d’améliorer la performance énergétique de leur logement, malgré leur volonté.
Les contraintes techniques et patrimoniales
Si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans un secteur protégé ou classé, les travaux de rénovation énergétique peuvent se heurter à des réglementations patrimoniales strictes. La nouvelle loi prend en compte cette réalité.
Lorsqu’un architecte des Bâtiments de France s’oppose à vos travaux de rénovation énergétique (comme l’isolation par l’extérieur ou le changement de fenêtres), vous pouvez échapper à l’interdiction de louer votre logement G. Pour cela, vous devez conserver précieusement l’avis défavorable de l’ABF. Anticipez cette situation en consultant l’ABF avant même de planifier vos travaux, et demandez un avis écrit sur les possibilités de rénovation énergétique compatibles avec les contraintes patrimoniales. Cette démarche préventive vous permettra d’optimiser vos chances d’obtenir une dérogation si nécessaire.
Notre conseil déco: Si vous devez composer avec des contraintes patrimoniales, misez sur les améliorations intérieures compatibles avec les exigences de l’ABF : isolation des murs par l’intérieur avec des matériaux fins et performants, remplacement des systèmes de chauffage, ou installation de rideaux thermiques épais qui ajoutent une touche décorative tout en améliorant l’isolation des fenêtres d’origine.
Le facteur coût comme critère de dérogation
L’un des apports majeurs de la commission du Sénat est l’introduction du critère économique dans les motifs de dérogation. Cette disposition reconnaît la réalité financière de nombreux propriétaires.
Si le coût de la rénovation s’avère « manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien », vous pourrez être exonéré de l’interdiction de mise en location. Pour vous préparer à invoquer cette dérogation, faites réaliser un audit énergétique complet de votre bien et obtenez plusieurs devis détaillés auprès d’artisans certifiés RGE. Comparez ensuite ce montant avec une estimation officielle de la valeur de votre bien pour établir la disproportion. Renseignez-vous également sur les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) qui pourraient réduire significativement votre reste à charge et rendre la rénovation plus accessible.
Comment profiter des nouvelles dispositions pour les copropriétés
Les copropriétés présentent des défis spécifiques en matière de rénovation énergétique, que la proposition de loi tente d’adresser grâce à plusieurs mécanismes.
Le refus du syndic comme justification valable
La nouvelle proposition prévoit que si le syndic refuse d’engager des travaux dans les parties communes indispensables à l’amélioration du DPE, vous pourrez être exempté de l’interdiction de location. Cette situation concerne particulièrement les appartements situés au dernier étage ou au-dessus d’espaces non chauffés comme les garages.
Pour bénéficier de cette disposition, assurez-vous que votre demande de travaux figure bien à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété. Présentez un dossier solide incluant l’impact des travaux sur la performance énergétique et les bénéfices pour l’ensemble de la copropriété. Si votre proposition est rejetée, conservez le procès-verbal de l’AG comme preuve du refus. Notez que ce refus n’est valable que s’il est intervenu il y a moins de trois ans, pour éviter les « refus de complaisance ».
Astuce en +: Pour maximiser vos chances de faire accepter les travaux en parties communes, proposez une présentation pédagogique lors de l’AG avec des simulations visuelles avant/après et des exemples concrets d’économies d’énergie. Vous pouvez aussi suggérer de faire appel à un conseiller France Rénov’ qui présentera gratuitement les avantages et les aides disponibles pour la copropriété.
L’ESSENTIEL
Les nouvelles dérogations à l’interdiction de louer des logements G offrent un répit bienvenu aux propriétaires confrontés à des obstacles techniques, juridiques ou financiers dans leurs projets de rénovation énergétique.
Ces mesures d’assouplissement permettent de louer votre bien classé G tout en restant dans la légalité, à condition de pouvoir justifier que vous avez fait tout votre possible pour améliorer sa performance énergétique.
- Documentez rigoureusement toutes vos démarches et les obstacles rencontrés.
- Conservez les preuves de refus du syndic ou de l’architecte des Bâtiments de France.
- Comparez les coûts de rénovation à la valeur de votre bien pour démontrer une éventuelle disproportion.
- Utilisez le DPE collectif de l’immeuble s’il est meilleur que celui de votre logement individuel.
Ne laissez pas votre bien inoccupé inutilement : ces nouvelles dispositions législatives, qui devraient être définitivement adoptées prochainement, vous offrent des solutions concrètes pour maintenir votre activité locative malgré les contraintes énergétiques.