Contrairement aux idées reçues, acheter une passoire thermique pour la rénover s’avère souvent bien plus rentable que d’acquérir directement un logement bien noté sur le DPE. Cette stratégie méconnue, confirmée par une récente étude de Hello Watt, permet de réaliser des économies considérables à condition de bien choisir la localisation et le type de bien. Découvrez comment transformer un handicap énergétique en opportunité financière.
L’équation gagnante que la plupart des investisseurs négligent
La majorité des acheteurs filtrent systématiquement leurs recherches immobilières pour exclure les biens mal classés au DPE. Pourtant, le principe économique est simple : lorsque la décote appliquée à une passoire thermique dépasse le coût des travaux nécessaires pour l’améliorer, l’opération devient naturellement rentable.
Une décote qui crée des opportunités
Selon les notaires de France, les logements classés F ou G se vendent avec des décotes de 7% à 15% par rapport aux biens notés D. L’étude publiée par Hello Watt en avril dernier confirme qu’il est généralement plus avantageux d’acheter une passoire thermique et de la rénover, particulièrement en zones rurales ou périurbaines.
Notre conseil déco: Lors de vos visites, regardez au-delà des défauts énergétiques. Un logement mal isolé mais lumineux et bien agencé peut devenir exceptionnel après rénovation, tout en vous offrant une rentabilité impressionnante.
Le cas exemplaire des maisons en zone rurale
C’est dans les zones rurales que cette stratégie atteint son plein potentiel, avec des écarts de prix spectaculaires entre les différentes classes énergétiques.
Un exemple chiffré éloquent
À Marzy, dans la Nièvre, une maison de 200 m² classée F se vend 211 200 euros, tandis que la même maison notée C vaut 334 000 euros, soit une différence de 122 800 euros. Pourtant, les travaux nécessaires pour passer de F à C (isolation des combles, isolation par l’extérieur et remplacement de la chaudière fioul) ne coûtent que 56 300 euros.
Même sans aides financières, le gain net atteint 66 500 euros. Avec les dispositifs comme MaPrimeRénov’, qui peut couvrir jusqu’à 80% des travaux, le reste à charge peut descendre à 8 489 euros selon vos revenus. L’opération devient alors extraordinairement rentable.
Des variations selon les territoires
La rentabilité de cette approche varie considérablement selon les régions et les types de biens.
Grandes villes de province : une rentabilité confirmée
À Bordeaux, un appartement de 100 m² noté F se vend 15 600 euros moins cher qu’un bien classé E. Les travaux nécessaires (remplacement des fenêtres et installation d’un ballon thermodynamique) coûtent 10 700 euros, générant un gain même avant les aides.
La rénovation y est particulièrement rentable car l’isolation se fait par l’extérieur, sans perte de surface habitable. Après aides, le gain net atteint plusieurs milliers d’euros.
Paris : les limites de la stratégie
En revanche, à Paris, l’équation s’inverse souvent. Pour un appartement de 50 m², améliorer le DPE de F à D nécessite une isolation par l’intérieur qui réduit la surface de trois mètres carrés. Dans un marché où le mètre carré vaut plus de 9 300 euros, cette perte représente 28 065 euros, bien plus que l’économie réalisée.
Astuce en +: Si vous optez pour cette stratégie à Paris, privilégiez les grands appartements où la perte de surface sera proportionnellement moins impactante, ou les biens où l’isolation des combles et le changement de chauffage suffisent à améliorer le DPE.
L’essentiel
Cette stratégie d’achat-rénovation s’avère particulièrement rentable pour les maisons et dans les zones rurales ou périurbaines, où les décotes sont importantes et l’isolation par l’extérieur possible. Pour réussir, évaluez précisément la décote du bien, estimez le coût réel des travaux et tenez compte de l’impact sur la surface habitable dans vos calculs. N’oubliez pas que les aides à la rénovation peuvent couvrir jusqu’à 80% des dépenses, transformant une passoire thermique en véritable opportunité d’investissement.